一線城市限購鬆綁 樓市“小陽春”行情可期
記者 孫蔚
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“樓市出新政策了，我想快點賣掉手裡的房子換個三居室。”近日，廣州消費者劉先生催着中介把他位於荔灣區的一套89平方米的二手房掛牌出售。
劉先生所說的新政策是指廣州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限購，這意味着一線城市打響了解除樓市限購的第一槍。緊接着，上海限購鬆動政策火熱出爐、北京通州也取消了“史上最嚴的雙限政策”。業內人士認爲，臨近春節，作爲樓市限購最嚴格的一線城市送出的“新春大禮包”，給房地產市場釋放了更爲積極的信號。
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京滬穗調整限購政策
1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會。會議要求，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜地調整房地產政策。
僅僅一天後，廣州市就發佈了進一步優化該市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知，在限購區域範圍內購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。同時，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋登記租賃備案手續的，購房時覈減家庭住房套數。
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1月30日，上海市住建委、市房管局聯合印發通知對住房限購政策進行優化。自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房。
1月30日，蘇州也宣佈取消住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數、不限制面積購買住房。
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2月6日，北京市住建委和通州區政府發佈消息稱，從即日起，在京具備購房資格的四類家庭可以在通州區購買一套商品住房。也就是說，在通州落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合北京市限購條件即可，不再受到“雙限”的制約。
據中指研究院的統計，今年以來，全國已有至少50個城市對房地產政策進行了優化調整，內容涉及放鬆限購、限貸和住房公積金使用、調整房貸利率、稅費減免、發放契稅補貼和購房補貼等方面。
市場反饋積極
“廣州一直走在樓市政策調整的前列，是風向標般的存在。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對記者表示，此次上海對單身戶籍的人羣定向鬆綁，政策力度較小；廣州是一線城市中首個大幅度放開限購政策的城市，也爲其他城市做出了表率；北京緊隨其後，優化了針對通州區域的“雙限”政策。
2023年9月20日，廣州成爲首個放鬆樓市限購的一線城市，解除了番禺、南沙、增城、黃埔、白雲等區域的限購，二手房增值稅免徵期由5年改爲2年，並將非廣州市戶籍居民家庭購房所需提供的在該市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明時間5年縮短爲2年。此次則是進一步解除了天河、海珠、荔灣、越秀四大核心區域的購房限制，居民家庭和個人（不區分是否爲本市戶籍）購買建築面積120平方米以上住房不納入限購範圍，成爲首個調整房地產政策的一線城市。
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“新政策發佈後，地產人的朋友圈被刷屏了，限購區域的改善型樓盤紛紛開始大力宣傳，熱鬧得彷彿提前過年。”廣州鏈家一位負責人對記者表示。
從目前市場反應來看，政策調整的效果立竿見影，主要熱銷產品爲120平方米以上大戶型房源。廣州保利·天瑞項目銷售人員表示，新政策推出的第一個週末，該項目就成交了8套房產。越秀地產位於廣州海珠區的江灣和樾項目顧客來訪量比以往明顯增多。新世界廣匯尊府、耀勝尊府等多個廣州在售樓盤，週末認購量和帶看量也明顯增加，目前銷售價格穩定。
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克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴記者，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計供應10456套，佔限購區域的42%；成交量8409套，佔限購區域的37%。限購區域的一手住宅成交方面，120平方米以上的成交均價爲7.24萬元/平方米，而120平米以下只有4.26萬元/平方米。這說明在供應和成交方面，改善住宅佔四成左右，佔據市場重要地位，由此可以看出廣州此次的調整力度。
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中指研究院華南分院總經理楊紅俠對記者表示，從2023年9月出臺的限購鬆綁政策來看，政策優化確實帶來了市場回暖，短期也帶來了市場成交量的明顯回升。廣州此次針對限購區域限購政策的進一步優化，將加快限購區域改善型產品的去化，體現了政策讓商品房逐漸迴歸居住屬性的宗旨。
“不限購對有改善、高端改善型需求的購房者較爲利好，帶動了2023年四季度120平方米以上房源成交量環比上漲。”中指研究院蘇州分院高級分析師金珂預計，此次開放限購將打開 需求端，對蘇州吸引更多外來人才產生一定的積極作用，政策出臺時間臨近春節假期，人員流動或將帶動春節看房熱度。
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春節後或現“小陽春”
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“廣州全域鬆綁大戶型限購，其意義和影響絕不僅限於一城一地。”易居研究院研究總監嚴躍進分析認爲，此輪政策調整後，非廣州戶籍的居民家庭可以購買120平方米以上的住房，將帶來不小的增量購買力。粵港澳大灣區近兩年發展成果卓著，前往廣州購房的需求不在少數，將在很大程度上活躍改善型住房的市場交易。政策調整能夠取得的效果值得各地關注。
在北上廣深4個一線城市中，往往是由廣州率先打響政策調整第一槍，北京、上海、深圳根據效果再緊密跟進。
王小嬙認爲，當下市場去化不佳主要是由於購買力較弱，而120平方米以上戶型的客羣爲改善羣體，購買力相對充足，但以往購房需求受到限購政策影響。因此，有針對性地鬆綁限購政策，有助於推動市場各環節循環，加速消化庫存，促進樓市企穩。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，雖然此次通州“雙限”的取消不會導致市場大漲，但這一政策有望推動通州樓市成交明顯放量。他預測，通州樓市成交量有望增加50%以上，一年成交量有望達到8000套以上，後續限購政策繼續微調也存在很大可能性。他認爲，春節後北京等一線城市或將出現樓市“小陽春”。
中指研究院市場研究總監陳文靜也對記者表示，隨着核心一線城市不斷優化樓市政策，預計這些城市春節後將出現“小陽春”行情，也將對全國市場產生積極影響。整體來看，當前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大優化調整空間，市場不穩、政策不止，一線城市或繼續優化限購政策；二線城市有望全面取消限制性政策。
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